Türkiye'deki gayrimenkul fonlarının organizasyonel ve idari yapısı nasıldır?

Gayrimenkul yatırım fonları, fonu yönetme ve başarılı yatırımlara yönlendirme görevini yerine getiren bir yönetim ekibinden oluşur ve fonun görevleri, ortak çabaları fonun yönetim yapısını tamamlayan bir dizi departman ve bunlardan sorumlu kişiler arasında dağıtılır.

Bu makale aracılığıyla, ilgili taraflar Türkiye'deki gayrimenkul fonlarının temel idari ve organizasyonel yapısının unsurları ve her birine verilen ana görevler hakkında bilgi edinebilirler.

1. Fonu yöneten şirket (Fonun kurucusu)

Bir gayrimenkul fonu, yatırımlarından en yüksek getiriyi elde etmek isteyen fona katılan müşteriler adına hisse senedi, döviz veya gayrimenkul fonlarını yöneten Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş şirketler tarafından kurulur ve yönetilir.

Fonun kurucusu, fonu pay sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde temsil etmek, yönetmek ve denetlemekten sorumludur ve yatırım faaliyetlerini hükümlere, yönetmeliklere ve iç tüzüğe uygun olarak yürütmekle görevlidir. Fon kurucusu, fon malvarlığını fon adına mevzuata, içtüzüğe ve ihraç belgesine uygun olarak işletebilir ve bundan doğan hakları kullanabilir.

Kurucu, sorumluluğu tamamen kendisine ait olmak üzere, sözleşme imzalamak suretiyle başka bir gayrimenkul portföy yönetim şirketinden de portföy yönetim hizmeti alabilir.

Kurucu ile katılma payı sahipleri arasındaki ilişkilerle ilgili olarak kanunda hüküm bulunmayan ve ilgili mevzuat, iç tüzük ve ihraç belgesinde yer almayan durumlarda 1 Kasım 2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 502 ila 514’üncü madde hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.

2. Portföy Saklama Kuruluşları

Portföy Saklayıcısı, nakit gibi fon varlıklarının, yani kolektif yatırım kuruluşlarına ait finansal varlıkların saklanmasının yanı sıra yatırımların kayıtlarının tutulması ve doğrulanması, diğer varlıkların sahipliğinin izlenmesi, varlıklarla ilgili işlemlerin yürütülmesinin ve nakit hareketlerinin izlenmesi ve fon beyannamesinde belirtilen diğer görevlerin yerine getirilmesi için yetkili bankalar ve aracı kurumlar tarafından sağlanan tarafsız bir üçüncü taraf saklayıcısıdır.

Portföy saklayıcısının görevleri arasında, kolektif yatırım kuruluşlarına ait varlıkların ayrı ayrı ve kolektif yatırım kuruluşuna ait olduğunu açıkça gösterecek şekilde saklanmasını sağlamak, yatırımcıların anaparalarını kaybetmemelerini veya zarara uğramamalarını temin etmek, yatırım yapma güvenliğini artırmak, varlık ve haklar ile bunların hareketlerini düzenli olarak izlemek de yer almaktadır.

Portföy saklayıcıları, bu varlıklara merkezi saklama hizmeti veren kuruluşlar ve portföy yönetim şirketi veya yatırım fonu ile koordineli olarak günlük olarak tutulan varlıkların mutabakatını sağlama işlevini de yerine getirmekte ve yatırımcılara fon varlıklarının durumuna ilişkin periyodik raporlar düzenlemektedir.

Saklama kuruluşlarının ayrıca, yönetim ve gözetimi sağlamak için politikalar geliştirip uygulamaları ve saklama hizmetinin yürütülmesi sırasında ortaya çıkabilecek çıkar çatışmalarını açıklamaları gerekmektedir.

3. Yatırım danışmanı

Yatırım stratejileri ve mülk seçimi ile ilgili tüm konularda fon yöneticisine danışmanlık yapmaktan sorumlu olan kurumdur. Yatırım danışmanı bağımsız olarak çalışabilir veya bu alanda uzmanlaşmış bir kuruluşa bağlı olabilir.

4. Hukuki İnceleme ve Denetim

Yasal inceleme ve denetim, görevleri fonun kanunlara, yönetmeliklere ve muhasebe standartlarına uymasını sağlamak olan bağımsız hukuk ve muhasebe uzmanları tarafından gerçekleştirilir.

Yasal denetçinin en önemli rollerinden biri, Fon'un mali tablolarının geçerliliği ve mali ve idari kayıtlarının temizliği hakkında raporlar düzenlemektir.

5. Fonun Yönetim Kurulu

Yatırım fonunu kuran ve yöneten şirketin çalışmalarını denetleyen ekiptir. Görevleri arasında yatırımcıların yararına sağlam kararlar almak, stratejik planlar geliştirmek, performans raporları sunmak ve risklerle ustalıkla başa çıkmak yer alır...

Bir gayrimenkul fonunun Yönetim Kurulu genellikle genel yatırım ve gayrimenkul alanlarında deneyimli ve bu alanda iyi bir itibara sahip bağımsız üyelerden oluşur.

6. Yatırımcılar

Gayrimenkul fonunda finansal katılımlarına göre hisse (birim) sahibi olan ve periyodik olarak hisselerine göre fondan kar elde eden yatırımcılar ile yatırılan sermaye sahiplerini kastedilmektedir.

Yatırımcılar, Fonun yatırımcılarının Genel Kurul toplantılarına katılma ve önemli kararlarında oy kullanma hakkına sahiptir.

7. Yatırım Komitesi

Yatırım Komitesi, Fon Yönetim Kurulu tarafından yatırım stratejileri ve gayrimenkul seçimi konusunda Yönetim Kurulu'na yatırım tavsiyesi vermek üzere oluşturulan organdır.

Yatırım Komitesi, gayrimenkul yatırım sektöründe uzmanlığı olan ve yatırım için hedef pazarlar hakkında bilgi sahibi olan bir dizi üyeden oluşmalıdır.

8. Raporlama ve Uyum

Bunlar, gayrimenkul yatırım fonunun yönetim şirketi tarafından hazırlanan, fonun performansı ve riskleri hakkındaki genel raporlara ek olarak, temel amacı fonlara katılan yatırımcılara yönelik olan periyodik raporlardır.

Bu raporlar, fon yönetimi için bir rehber niteliğindedir, çünkü fon yönetimi, Türkiye Sermaye Piyasası Kurumu tarafından yayınlanan raporlar da dahil olmak üzere belirli yasa ve yönetmeliklere uygun olarak raporların sonuçlarına uymak zorundadır.

9. Mevzuat

Bunlar, yatırım ve gayrimenkul fonlarının işleyişini düzenleyen belirleyicilerdir. Bunların kaynakları şunlardır:

 Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)

Gayrimenkul Yatırım Fonları, Türkiye'de menkul kıymet piyasalarından sorumlu düzenleyici ve denetleyici kurum olan Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından 1981 tarihli Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında düzenlenmekte ve denetlenmektedir.

 İlgili Mevzuat

SPK, piyasaları düzenlemek ve sermaye piyasası araçları ve kurumları ile yatırım fonlarını geliştirmek için ayrıntılı düzenlemeler geliştirir ve yatırım fonlarının düzgün işleyişini sağlamak ve yatırımcıların haklarını korumak için kurallar, yasalar ve yönetmelikler düzenler.

Yatırım fonlarıyla ilgili her şey için Oragun'a danışabilirsiniz

Oragon Portföy Yönetimi, 2018 yılından bu yana gayrimenkul yatırım fonu kurmak üzere Sermaye Piyasası Kurulu'ndan yetki almış bir şirket olup, gayrimenkul yatırım fonları ve girişim sermayesi fonlarının kurucusu ve yöneticisi olarak çeşitli yatırım sektörlerinde iddialı ve gelişmiş bir yatırım modeli sunmayı amaçlayan Oragon, yatırımcılarının birikimlerini büyütmek, yatırım portföylerini çeşitlendirmek ve en iyi yatırım getirilerini elde etmek için stratejik planlama yaparak kazançlarını artırmak için çalışmaktadır.

2023 yılında Oragon, girişim sermayesi portföylerinin lisanslı kurucusu ve yöneticisi olarak faaliyetlerini genişletmiştir.

Bugün Oragon, Türkiye'de gayrimenkul sektörünün ve sermaye piyasasının önde gelen isimlerinin yer aldığı bir yönetim ekibinin gözetiminde faaliyet göstermektedir.

Oragon, yatırım fonlarını, net ve şeffaf çalışılmış yatırım ilkelerine göre yatırım risklerini göz önünde bulundurarak, fonlarındaki sermayelerini büyütmek, yatırım portföylerini çeşitlendirmek ve mümkün olan en yüksek yatırım getirisini elde etmek için stratejik planlar geliştirerek birikimlerini büyütmek isteyen iddialı yatırımcıların kullanımına sunmaktadır.

Yeni yatırım deneyimlerine özel bir yatırım vizyonu ile başlamak isteyen yatırımcılar için özel yatırım fonu kurma alanındaki hizmetlerimize ek olarak, lisans ve resmi onay alma imkanı ile Türkiye'deki yatırım fonlarına yatırımla ilgili her konuda ücretsiz danışmanlık hizmetlerimiz bulunmaktadır.