لمحة عن صناديق الاستثمار العقاري

نشأت فكرة الصناديق الاستثمارية بشكل منظم في وقت مبكر مع بدايات القرن السابق، كأدوات استثمار تشاركية، تجمع رؤوس الأموال من الأفراد لاستثمارها ضمن محفظة مالية واحدة، ثم تطورت صورة هذا الاستثمار وازداد التخصص فيها حتى وصلت إلى حالها اليوم من التنظيم.

وأما صناديق الاستثمار العقاري فتتلخص فكرتها في توفير محفظة استثمارية واحدة تسمح للمدخرين وضع مدخراتهم ضمنها؛ ليقوم مدير الصندوق بتثمير هذه المبالغ ضمن مشاريع عقارية مدروسة ومنتقاة، مما يسمح للمدخرين بالاستثمار في العقار من دون شرائه بشكل مباشر.

وتُنظّم الحكومات اليوم عمل الصناديق العقارية لمساعدة المستثمرين في حفظ استثماراتهم الفردية، كما يقوم على إدارة الصندوق مدير متخصص في مجال العقارات، مع فريق متكامل ينظّم عمل الصندوق ويرسم استراتيجيته ويراقب حركة أصوله الاستثمارية ويتقن التعامل مع مخاطره الاستثمارية.

كما أنه لا يتحدد نشاط الصناديق العقارية بصنف عقاري واحد، وإنما تتوزع نشاطاتها غالباً في أصناف العقارات الرابحة كلها، مثل: الأراضي والمراكز التجارية والشقق السكنية والفنادق والمنتجعات والمجمعات السكنية، وتشمل حركة العقار في كافة مراحله، مثل: الإعمار والتطوير والإكساء، وكذا أعمال البيع والشراء والتأجير والتشغيل...

لمحة عن الشراء المباشر للعقارات

هي الصورة النمطية للاستثمار العقاري، بعيداً عن الشراكات والأدوات الأخرى، حيث يكون المستثمر هو المتحكم باستثماره بشكل كامل، وهو من يتخذ قرارات الشراء بعد دراسته الذاتية أو الاستعانة بمستشار عقاري، كما يكون المستثمر هو المسؤول عن متابعة نمو استثماراته وضرائبه والأمور القانونية الأخرى.

ولهذا الأسلوب الاستثماري أيضاً ميزاته وعيوبه التي سنتناولها بالحديث في الفقرات التالية من هذا المقال.

مقارنة بين صناديق الاستثمار العقاري والشراء المباشر للعقارات

تتعدد الفوارق بين آليتَي الاستثمار هاتين، ما بين فروق جوهرية وأخرى تنظيمية، والتي تشمل:

التكلفة الأولية

من المعلوم أن الاستثمار العقاري الفردي والمباشر يعتبر من الاستثمارات عالية التكلفة، نظراً لكلفة الأصول العقارية الكبيرة، ولذا فإن الاستثمار العقاري المباشر لا يكون متيسراً لأي أحد عادةً.

بينما الاستثمار في الصناديق العقارية يكون ميسور التكلفة لفئة أكبر من المستثمرين وأصحاب المدخرات المحدودة.

التنويع

ليس من السهل في الاستثمار العقاري المباشر تنويع الأصول العقارية إلا لأصحاب رؤوس الأموال الكبيرة نسبياً.

على خلاف الحال في الصناديق العقارية، حيث يمكن من خلال تنويع المحفظة العقارية لأصولها في الصندوق التشاركي؛ إتاحة الفرصة لصغار المستثمرين للاستفادة من ريع تلك الاستثمارات التي لم يكن لهم الاستفادة منها خارج تلك الصناديق.

الإدارة والصيانة

في الاستثمار المباشر يكون من واجب المستثمر إدارة استثماره بنفسه، فهو المسؤول عن دراسة السوق والاستراتيجيات، ودراسة موقع العقار، ومن ثم تسويقه (بيعاً أو إيجاراً)، وصيانة العقار عند الحاجة أو إعادة إعماره...

أما عند الاستثمار في أحد الصناديق العقارية؛ فإن مهمة إدارة الصندوق تقع على عاتق فريق إدارته، والصندوق يكون مسؤولاً عن وضع الاستراتيجيات الاستثمارية وصيانة العقار، والتعامل مع المخاطر، وتقديم التقارير الدورية، وتوزيع الأرباح...

السيولة

تعتبر الصناديق العقارية أكثر سهولة في تسييل رأس المال من الاستثمار المباشر، حيث يستغرق تسييل رأس المال في الاستثمار المباشر وقتاً أطول ريثما يتم إعادة بيع العقار في الوقت المناسب حتى لا يخسر من قيمته.

بينما تتيح الصناديق العقارية استراتيجيات محددة تساعد المستثمرين في الحصول على رأس مالهم بشكل أسهل.

العوائد والمخاطر

في الاستثمارات العقارية ضمن الصناديق يتم تحميل الصندوق مجموعة من النفقات لقاء فتح الصفقات وإغلاقها وبعض النفقات الأخرى، حيث تأتي تلك النفقات على شيء من العائد الاستثماري. وفي الوقت ذاته تتّبع تلك الصناديق سياسات مدروسة للتعامل مع المخاطر المختلفة.

وأما في الاستثمار المباشر فقد تكون العوائد المالية أفضل؛ بشرط إدارة العقار إدارةً حكيمة والتعامل مع المخاطر باحترافية، ولكن هذه المهمة ستكون ملقاةً على عاتق المستثمر مباشرة حينها، وسيكون نجاح الاستثمار مرهوناً بنجاح الأداء أو فشله.

مزايا وعيوب صناديق الاستثمار العقاري

من أهم مميزات صناديق العقار والاستثمار من خلالها:

• تدار الصناديق العقارية من قبل إدارة خبيرة وأشخاص ذوي دراية وخبرة بطبيعة السوق العقاري.
• كما أن التعامل مع المخاطر الاستثمارية يكون من خلال منظومة عمل مدروسة، وبتقنيات إدارة عالية الاحترافية.
• فرصة للتنويع في الأصول الاستثمارية، سواء من خلال أصناف العقارات، أو المناطق الجغرافية المختلفة.
• تسييل المستثمر لحصته في الصندوق العقاري يكون أكثر سهولة من الاستثمار العقاري المباشر، حيث يمكن عادةً بيع الحصص في الصندوق بسهولة.
• توصف عوائد الصناديق العقارية بأنها عوائد مستقرة بالغالب، وذلك من خلال إيجار عقاراتها، علاوة عن زيادة قيمة تلك العقارات مع الوقت.
• العقارات أداة مثالية للحماية من التضخم، فالعقارات من أفضل الأصول التي يمكن أن تحافظ على قيمتها أثناء الأزمات الاقتصادية.
• التخفيضات الضريبية مقابل الاستثمار المباشر في العقارات، وفي تركيا مثلاً يكون معدل الاستقطاع الضريبي 0 % على الدخل الذي يتم الحصول عليه من الاستثمار في الصناديق العقارية، بشرط الاحتفاظ بها لأكثر من عامين.

ومن أشهر العيوب للصناديق العقارية:

• تسييل المستثمر لحصته من رأس المال في الصندوق العقاري قد لا يكون بالسهولة ذاتها التي تتمتع بها أصناف الصناديق الأخرى.
• تخضع العقارات لتقلبات الأسعار في السوق متأثرة بالظروف الاقتصادية الطارئة.
• التكاليف والنفقات المترتبة على حصص المستثمرين قد تكون مرتفعة نسبياً لارتباطها بأصول مرتفعة التكلفة.

مزايا وعيوب الشراء المباشر للعقارات

من أهم المزايا:

• السيطرة الكاملة على الاستثمار، والقدرة على اتخاذ القرارات بشكل مباشر.
• الاستفادة من ريع العقار وأرباحه ونموّ سعره دون أي اقتطاع، عدا النفقات والضرائب.
• تأجير العقارات بحرّيّة تامة، مع إمكانية تأجيرها بعقود طويلة الأجل، أو التعديل على خطط الاستثمار في أي وقت.
• إمكانية الاستفادة من العقار بشكل شخصي، والسكن فيه أثناء فترات فراغه.

وبالمقابل تنشأ مجموعة من العيوب في الاستثمار العقاري المباشر، من أشهرها:

• وجوب وجود خبرة عقارية كافية ومقدرة على إدارة العقار بشكل ناجح.
• وكذلك ضرورة الاستعداد لتقلبات السوق الطارئة والمخاطر المتنوعة.
• قلة السيولة، وصعوبة تسييل رأس المال مقارنة بالصناديق العقارية.

متى يكون الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري هو الخيار الأفضل؟

يمكن للاستثمار في صناديق العقار أن يكون خياراً جذاباً للمستثمرين في العديد من الحالات، مثل:

1. عند الرغبة بتحصيل دخل ثابت ومتكرر، بالإضافة لفرصة نمو رأس المال مع الوقت.
2. عند البحث عن أصول استثمارية مستقرة نسبياً وبمخاطر أقل.
3. خيار استثماري جيد للمستثمرين أصحاب رؤوس الأموال المحدودة، ممن لا تمكّنهم قدرتهم المالية لخوض استثماراتهم العقارية بشكل مستقل.
4. من يملكون رأس المال الكافي ولا يتمتعون بالخبرة العقارية والإدارة الاستثمارية اللازمة.
5. فرصة الاستفادة من التخفيضات الضريبية على حركة الاستثمار العقاري المتكررة.

متى يكون الشراء المباشر للعقارات هو الخيار الأفضل؟

وبالمقابل فإن هناك العديد من الحالات التي يكون فيها الاستثمار المباشر أكثر جاذبية للبعض، مثل:

1. عند الرغبة في الاستثمار طويل الأجل في عقارات تنتظر فرصة النمو على المدى البعيد.
2. المستثمرون الطموحون أصحاب الرؤية الاستثمارية المستقلة، ومن يرغبون بالاستقلال باستثماراتهم.
3. الرغبة في استثمار يجمع بين الاستفادة من العقار وتثميره في الوقت ذاته، مثل شراء عقارات قابلة للتأجير في موسم معين، ومناسبة للسكن في بقية العام...

استراتيجيات الجمع بين صناديق الاستثمار العقاري وشراء العقارات المباشر

لا يوجد ما يمنع المستثمرين أصحاب رؤوس الأموال الكافية من خوض التجربتين الاستثماريتين معاً؛ إذا توفر لديهم أسباب الإدارة المالية والاستثمارية والخبرة العقارية الكافية، وذلك من باب بتنويع الأصول أيضاً، مما يساهم في حماية رأس المال من المخاطر.

ولكن يُنصح هؤلاء باتباع استراتيجيات مدروسة، مثل:

• البدء بالاستثمار في أحد الصناديق، ووضع مخطط لتحصيل الأرباح.
• ثم شراء عقار واحد مناسب للاستثمار في موقع مشجع استثمارياً، قبل شراء عقار آخر.
• وكذلك محاولة الاستثمار في مراحل مدروسة، مثل فترة الركود حيث الأسعار تكون ملائمة أكثر.
• ومن المفيد تنويع الاستثمارات في عقارات جاهزة مدرّة للربح، وأخرى قيد الإنشاء، لتساعد الاستثمارات بعضها بعضاً في النمو على مراحل.

أو غير ذلك من السياسات المنطقية والخطوات الواعية، بعيداً عن المخاطرات المتنوعة.

لكل ما يخص صناديق الاستثمار العقاري في تركيا استشر خبراء شركة أوراغون

بالإضافة لاختصاصها كواحدة من الشركات المرخصة من قبل هيئة الأوراق المالية والجهات المختصة في تركيا لترخيص صناديق الاستثمار الجديدة، تقدم شركة أوراغون لعملائها مجموعة من الصناديق الاستثمارية الواعدة، وخاصة في مجال الاستثمار العقاري، مع ما تمتلك أوراغون من خبرة استثنائية في التداول العقاري، تتمثل في فريق إدارتها الاحترافي.

وترحب شركة أوراغون باستفسارات جميع الراغبين باكتشاف نموذج عملنا، أو فهم دقائق الاستثمار المتعلقة بأعمالنا وصناديقنا، من خلال فريق عمل على أتم الجهوزية، وبخدمات استشارية مجانية بالكامل.

تحرير: شركة أوراغون©