Gayrimenkul Yatırım Fonları

Yatırım fonları kavramı, geçtiğimiz yüzyılın başlarında, tek bir finansal portföyde yatırım yapmak üzere bireylerden sermaye toplayan katılımcı yatırım araçları olarak ortaya çıkmış, daha sonra bu yatırımın imajı evrim geçirmiş ve bugünkü düzenleme durumuna ulaşana kadar daha da uzmanlaşmış hale gelmiştir.

Gayrimenkul Yatırım Fonları, yatırımcıların birikimlerini yatırabilecekleri tek bir yatırım portföyü sunmakta; fon yöneticisi bu tutarları seçilmiş gayrimenkul projelerine yatırarak yatırımcıların doğrudan satın almadan gayrimenkule yatırım yapmalarına olanak sağlamaktadır.

Günümüzde gayrimenkul fonları, yatırımcıların bireysel yatırımlarını korumalarına yardımcı olmak için hükümetler tarafından düzenlenmektedir ve fon, gayrimenkul alanında uzmanlaşmış bir yönetici tarafından, fonun çalışmalarını düzenleyen, stratejisini formüle eden, yatırım varlıklarının hareketini izleyen ve yatırım riskleriyle ilgilenen yetkin bir ekiple yönetilmektedir.

Gayrimenkul fonları tek bir gayrimenkul sınıfıyla sınırlı olmayıp, faaliyetleri genellikle aşağıdaki gibi her türlü karlı gayrimenkule dağıtılır: Arazi, ticari merkezler, konutlar, oteller, tatil köyleri ve konut kompleksleri ve gayrimenkulün tüm aşamalarındaki hareketini içerir: İnşaat, geliştirme ve yapımın yanı sıra satın alma, satma, kiralama, leasing ve işletme...

Gayrimenkule doğrudan yatırım

Bu, yatırımcının yatırımının tam kontrolünde olduğu, kendi çalışmasından sonra veya bir emlak danışmanı kullanarak satın alma kararlarını veren kişi olduğu ve yatırımcının yatırımının büyümesini, vergileri ve diğer yasal konuları izlemekten sorumlu olduğu ortaklıklardan ve diğer araçlardan uzak, gayrimenkul yatırımının tipik görüntüsüdür. Bu yatırım yönteminin, bu makalenin ilerleyen paragraflarında değinilecek olan avantajları ve dezavantajları da vardır.

Gayrimenkul fonları ile doğrudan gayrimenkul yatırımlarının karşılaştırılması

Bu iki yatırım mekanizması arasında hem maddi hem de organizasyonel birçok farklılık vardır

Başlangıç maliyeti

Bireysel ve doğrudan gayrimenkul yatırımının, büyük gayrimenkul varlıklarının maliyeti nedeniyle yüksek maliyetli bir yatırım olarak kabul edildiği, bu nedenle doğrudan gayrimenkul yatırımının genellikle herkes için uygun olmadığı bilinmektedir.

Gayrimenkul fonlarına yatırım yapmak ise daha geniş bir yatırımcı grubu ve sınırlı birikimi olanlar için daha uygun maliyetlidir.

Çeşitlendirme

Doğrudan gayrimenkul yatırımında, nispeten büyük miktarda sermayeye sahip olanlar dışında gayrimenkul varlıklarını çeşitlendirmek kolay değildir.

Gayrimenkul fonlarından farklı olarak, gayrimenkul portföyünü çeşitlendirerek küçük yatırımcılar bu fonlar dışında yararlanamayacakları bu yatırımların kiralarından faydalanabilirler.

Yönetim ve bakım

Doğrudan yatırımda, piyasayı ve stratejileri incelemek, mülkün yerini incelemek, pazarlamak (satış veya kiralama), gerektiğinde mülkün bakımını yapmak veya yeniden inşa etmekten sorumlu olduğu için yatırımını yönetmek yatırımcının görevidir...

Bir gayrimenkul fonuna yatırım yapıldığında, fonu yönetme görevi yönetim ekibine düşer ve fon yatırım stratejilerini belirlemekten, mülkün bakımından, risklerle başa çıkmaktan, periyodik raporlar sunmaktan ve karları dağıtmaktan sorumludur...

Likidite

Gayrimenkul fonlarının paraya çevrilmesi doğrudan yatırıma göre daha kolaydır, çünkü doğrudan yatırımda sermayenin paraya çevrilmesi, mülkün değer kaybetmesini önlemek için zamanında yeniden satılıncaya kadar daha uzun sürer.

Gayrimenkul fonları, yatırımcıların sermayelerine daha kolay erişmelerine yardımcı olan özel stratejiler sunar.

Getiri ve Riskler

Fonlar bünyesindeki gayrimenkul yatırımlarında, fon, anlaşmaların açılması ve kapatılması ve diğer bazı giderler için bir dizi masrafa katlanır, çünkü bu giderler yatırım getirisinin bir kısmının pahasına gelir. Aynı zamanda, bu fonlar çeşitli risklerle başa çıkmak için bilinçli politikalar izler.

Doğrudan yatırımda, mülkün akıllıca yönetilmesi ve risklerin profesyonelce ele alınması koşuluyla finansal getiriler daha iyi olabilir, ancak bu görev doğrudan yatırımcının omuzlarına düşecek ve yatırımın başarısı performansın başarısına veya başarısızlığına bağlı olacaktır.

Gayrimenkul yatırım fonlarının avantajları ve dezavantajları

Gayrimenkul fonlarının ve bu fonlar aracılığıyla yatırım yapmanın en önemli avantajlarından bazıları:

• Gayrimenkul fonları, uzman yönetim ve gayrimenkul piyasasının doğası hakkında bilgi ve deneyime sahip kişiler tarafından yönetilir.
• Yatırım riskleriyle başa çıkmak, iyi çalışılmış bir çalışma sistemi ve son derece profesyonel yönetim teknikleri aracılığıyla gerçekleşir.
• İster gayrimenkul tipleri ister farklı coğrafi bölgeler aracılığıyla olsun, yatırım varlıklarını çeşitlendirme fırsatı.
• Yatırımcının bir gayrimenkul fonundaki payını paraya çevirmek, doğrudan gayrimenkul yatırımından daha kolaydır, çünkü fondaki hisseler genellikle kolayca satılabilir.
• Gayrimenkul fonu getirileri genellikle gayrimenkullerin kiralanması ve bu gayrimenkullerin zaman içinde artan değeri sayesinde istikrarlı olarak tanımlanır.
• Gayrimenkul, ekonomik krizler sırasında değerini koruyabilen en iyi varlıklardan biri olduğu için ideal bir enflasyondan korunma aracıdır.
• Örneğin Türkiye'de, iki yıldan uzun süre elde tutulmaları koşuluyla, gayrimenkul fonlarına yapılan yatırımlardan elde edilen gelir üzerinden vergi kesintisi oranı %0'dır.
• Gayrimenkul fonlarının en bilinen dezavantajları arasında:
• Bir yatırımcının bir gayrimenkul fonundaki sermaye payını paraya çevirmek diğer fon türleri kadar kolay olmayabilir.
• Gayrimenkul, ekonomik koşullardan etkilenen piyasa fiyat dalgalanmalarına tabidir.
• Yüksek maliyetli varlıklarla ilişkilendirildikleri için yatırımcıların varlıklarıyla ilgili maliyet ve giderler nispeten yüksek olabilir.

Doğrudan gayrimenkul yatırımının avantajları ve dezavantajları

En önemli avantajlardan:

• Yatırım üzerinde tam kontrol ve doğrudan karar verme olanağı.
• Giderler ve vergiler dışında herhangi bir kesinti olmaksızın mülkün kirasından, karından ve fiyat artışından yararlanma.
• Uzun vadeli sözleşmelerle kiralama veya yatırım planlarını herhangi bir zamanda değiştirme imkânı ile gayrimenkulü serbestçe kiralamak.
• Gayrimenkulden kişisel olarak yararlanma ve boş zamanlarında içinde yaşama imkânı.

Öte yandan, doğrudan gayrimenkul yatırımında bir dizi dezavantaj ortaya çıkmaktadır, bunlardan en ünlüleri şunlardır:

• Yeterli gayrimenkul uzmanlığına ve mülkü başarılı bir şekilde yönetme yeteneğine sahip olmalısınız.
• Ayrıca piyasa dalgalanmalarına ve çeşitli risklere karşı hazırlıklı olmak gerekir.
• Likidite eksikliği ve gayrimenkul fonlarına kıyasla sermayenin paraya çevrilmesinde zorluk.

Gayrimenkul fonlarına yatırım yapmak ne zaman en iyi seçenektir?

Gayrimenkul fonlarına yatırım yapmak, aşağıdaki gibi birçok durumda yatırımcılar için cazip bir seçenek olabilir:

1. Sabit, tekrar eden bir gelir elde etmek ve zaman içinde sermaye büyümesi fırsatı yakalamak istediğinizde.
2. Düşük riskli, nispeten istikrarlı bir yatırım varlığı ararken.
3. Finansal kapasitesi kendi emlak yatırımlarını yapmalarına izin vermeyen sınırlı sermayeli yatırımcılar için iyi bir yatırım seçeneği.
4. Yeterli sermayesi olan ancak gerekli gayrimenkul uzmanlığına ve yatırım yönetimine sahip olmayanlar.
5. Yinelenen gayrimenkul yatırımlarında vergi indirimlerinden yararlanma fırsatı.

Doğrudan gayrimenkul yatırımı ne zaman en iyi seçenektir?

Öte yandan, doğrudan yatırımın bazıları için daha cazip olduğu birçok durum vardır, örneğin

1. Uzun vadede büyüme potansiyeli olan bir gayrimenkule uzun vadeli yatırım yapmak isteyenler.
2. Bağımsız bir yatırım vizyonuna sahip hırslı yatırımcılar ve yatırımlarında bağımsız olmak isteyenler.
3. Belirli bir mevsimde kiraya verilebilecek ve yılın geri kalanında yaşamaya uygun mülkler satın almak gibi, gayrimenkulün kullanımını ve değerlenmesini aynı anda birleştiren bir yatırım arzusu...

Gayrimenkul fonları ile doğrudan gayrimenkul yatırımlarını birleştirme stratejileri

Yeterli sermayeye sahip yatırımcıların, yeterli finans ve yatırım yönetimi ile gayrimenkul uzmanlığına ve sermayenin risklerden korunmasına katkıda bulunan varlık çeşitlendirmesine sahip olmaları halinde, her iki yatırım deneyimine de katılmalarını engelleyen hiçbir şey yoktur.

Ancak, aşağıdaki gibi bilinçli stratejiler izlemeleri tavsiye edilir:

• Bir fona yatırım yapmaya başlayın ve kar toplamak için bir plan belirleyin.
• Daha sonra başka bir mülk satın almadan önce yatırıma uygun bir yerde yatırıma uygun bir mülk satın alın.
• Ayrıca, fiyatların daha uygun olduğu durgunluk dönemi gibi bilinçli aşamalarda yatırım yapmaya çalışın.
• Hazır karlı mülklerin yanı sıra inşaat halindeki mülklere yapılan yatırımları çeşitlendirmekte fayda vardır, böylece yatırımlar aşamalı olarak birbirlerinin büyümesine yardımcı olur.

Ya da çeşitli risklerden uzak, diğer mantıklı politikalar ve ihtiyatlı adımlar.

Gayrimenkul yatırım fonlarıyla ilgili her şey için Oragon uzmanlarına danışabilirsiniz

Oragon, Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu ve Türkiye'deki yetkili makamlar tarafından yeni yatırım fonlarına lisans veren şirketlerden biri olarak yetkinliğinin yanı sıra, Oragon'un profesyonel yönetim ekibi tarafından temsil edilen gayrimenkul ticaretindeki olağanüstü uzmanlığı ile müşterilerine özellikle gayrimenkul yatırımı alanında bir dizi gelecek vaat eden yatırım fonu sunmaktadır.

Oragon, tam donanımlı bir ekip ve tamamen ücretsiz danışmanlık hizmetleri ile iş modelimizi keşfetmek veya işimiz ve fonlarımızla ilgili yatırım nüanslarını anlamak isteyen herkesin sorularını memnuniyetle karşılamaktadır.